Kuinka paljon Airbnb-asunto voi tuottaa Rovaniemellä?

Rovaniemen Airbnb-asunnon tuotto riippuu kohteesta: sijainnista, koosta, vuodepaikkojen määrästä, sesongista, varustelutasosta, ilmoituksen laadusta, hinnoittelusta, käyttöasteesta, arvosteluista ja omistajan omista käyttöajoista. Yhtä yleispätevää lukua ei ole olemassa, eikä kenenkään kannata luvata sellaista. Realistinen arvio tehdään aina kohdekohtaisesti.

Tässä artikkelissa käymme läpi, mistä lyhytvuokrauksen tuotto oikeasti muodostuu Rovaniemellä, mitkä tekijät vaikuttavat siihen eniten ja miten omistaja voi arvioida oman kohteensa potentiaalia. Lapland Host on Rovaniemellä toimiva lyhytvuokrauksen hallinnointipalvelu, joka hoitaa kohteiden Airbnb-, Booking.com- ja muiden varausalustojen majoitustoiminnan omistajan puolesta.

Mitä Airbnb-asunnon tuotolla tarkoitetaan?

Tuotto-sanaa käytetään monessa merkityksessä, ja siitä syntyy paljon väärinkäsityksiä. Kun puhutaan Airbnb-asunnon tuotosta, on syytä erottaa neljä eri asiaa toisistaan.

• Majoitusmyynti eli kokonaismyynti tarkoittaa summaa, jonka vieraat maksavat majoituksesta valitulla ajanjaksolla. Se on suurin luku, eikä se ole omistajan tuloa.
• Kulut ovat varausalustojen palvelumaksut sekä hallinnoinnin ja operoinnin kustannukset, kuten siivoukset, liinavaatteet ja kulutustarvikkeet.
• Omistajan osuus tarkoittaa sitä osaa majoitusmyynnistä, joka jää omistajalle kulujen jälkeen.
• Verotuksen jälkeinen nettotuotto on omistajan henkilökohtainen lopputulos, kun verot ja mahdolliset rahoituskulut on huomioitu.

Kun pyydät tuottoarvion — meiltä tai keneltä tahansa muulta — varmista aina, puhutaanko kokonaismyynnistä vai omistajalle jäävästä osuudesta. Näitä ei pidä sekoittaa keskenään. Lapland Hostin arvioissa kerromme selvästi, kummasta luvusta on kyse.

Hyvä tulos syntyy kahden asian yhdistelmästä: yöhinnasta ja varattujen öiden määrästä. Kumpikaan ei yksin riitä.

Majoitusmyynti = keskimääräinen yöhinta × varattujen öiden määräKäyttöaste kertoo, kuinka suuri osa saatavilla olevista öistä on varattu. Keskimääräinen yöhinta on majoitusmyynti jaettuna varatuilla öillä.

Tästä syystä pelkkä korkea yöhinta ei tarkoita hyvää vuotta, jos kalenteri on tyhjä. Eikä täysi kalenteri tarkoita hyvää vuotta, jos hinnat on lyöty lukkoon liian matalalle vuoden kysytyimmiksi viikoiksi.

Kuinka paljon eri kohteet voivat tuottaa?

Alla oleva vertailu kuvaa eri kohdetyyppien tuottopotentiaalia Rovaniemellä yleisellä tasolla. Se ei kerro yksittäisen asunnon toteutuvaa tuottoa.

Esimerkit eivät ole lupauksia tietyn kohteen tuotosta. Jokaisen asunnon tuottopotentiaali arvioidaan erikseen.

Mitkä asiat vaikuttavat Airbnb-asunnon tuottoon?

Tuottoon vaikuttaa yhdeksän keskeistä tekijää. Ne toimivat yhdessä: yksi hyvin hoidettu osa-alue ei korvaa toista, joka on jätetty huomiotta.

1. Sijainti

Sijainti määrittää sen, kuka kohteesta kiinnostuu ja mistä vieras on valmis maksamaan.

Keskustan etuja ovat:

• kävelyetäisyys palveluihin
• ravintolat ja kaupat lähellä
• liikkuminen onnistuu ilman autoa
• vahva kysyntä pariskuntien ja pienempien ryhmien keskuudessa

Keskustan ulkopuolisten kohteiden etuja ovat:

• oma rauha ja luonto
• paremmat mahdollisuudet nähdä revontulet
• sauna, piha ja usein jokimaisema
• suurempi majoituskapasiteetti
• kysyntä perheiden ja kansainvälisten ryhmien keskuudessa

Paras sijainti ei siis aina tarkoita keskustaa. Rovaniemellä moni matkailija hakee nimenomaan luontoa ja rauhaa, ja se näkyy myös hinnoittelussa.

2. Vuodepaikkojen määrä

Neliömäärä ei yksin ratkaise tuottoa. Merkitystä on sillä, kuinka monelle vieraalle asunto toimii aidosti mukavasti. Hyvin suunniteltu kaksio neljälle hengelle voi olla tuottavampi kuin suurempi asunto, jossa on vain kaksi toimivaa vuodepaikkaa.

Vuodepaikkoja ei kuitenkaan kannata lisätä asumismukavuuden kustannuksella. Ahdas majoitus näkyy nopeasti arvosteluissa, ja huonot arvostelut maksavat enemmän kuin yksi lisävuode tuo.

3. Asunnon kunto ja sisustus

Kunto ja sisustus vaikuttavat suoraan siihen, mitä vieras on valmis maksamaan yöstä. Erityisesti näillä on merkitystä:

• yhtenäinen ja harkittu sisustus
• laadukkaat vuoteet
• hyvä valaistus
• siisteys
• toimiva keittiö
• viihtyisä olohuone
• sauna
• riittävät säilytystilat
• lapsiperheille sopivat ratkaisut

Lapland Host voi tarvittaessa auttaa kohteen kalustuksessa, varustelussa ja stailauksessa. Aiheesta lisää artikkelissa pitääkö asunnon olla kalustettu Airbnb-vuokrausta varten.

4. Ammattimaiset kuvat

Vieras tekee ostopäätöksen pääasiassa kuvien, hinnan, sijainnin, kuvauksen ja arvostelujen perusteella. Kuvat ovat näistä ensimmäinen ja usein ratkaisevin.

Merkitystä on myös kuvausjärjestyksellä. Kun kohteen parhaat ominaisuudet — sauna, näkymä, tilava olohuone tai hyvin varusteltu keittiö — näkyvät heti ensimmäisissä kuvissa, ilmoitus saa enemmän klikkauksia ja varauksia.

5. Dynaaminen hinnoittelu

Dynaaminen hinnoittelu tarkoittaa sitä, että yöhintaa säädetään jatkuvasti kysynnän mukaan sen sijaan, että käytettäisiin kiinteää hintaa läpi vuoden.

Hintaan vaikuttavat esimerkiksi:

• kysyntä ja ajankohta
• viikonpäivä
• oman kalenterin varaustilanne
• jäljellä oleva aika saapumiseen
• tapahtumat ja lomat
• lentojen määrä alueelle
• alueen muiden majoitusten saatavuus
• kohteen oma kysyntä

Yleinen virhe on lukita joulukuun hinnat liian aikaisin liian matalalle. Kalenteri täyttyy nopeasti, mutta vuoden kysytyimmät yöt on myyty alle markkinahinnan. Käymme aihetta tarkemmin läpi artikkelissa miten dynaaminen hinnoittelu kasvattaa tuottoa Lapissa.

6. Miten sesonki vaikuttaa majoitusmyyntiin?

Rovaniemen kysyntä on voimakkaasti sesonkiluonteista. Talvikuukaudet muodostavat vuoden vahvimman jakson, ja parhaiden viikkojen hinnoittelu vaikuttaa koko vuoden tulokseen.

• Marraskuu: talvikauden käynnistyminen ja kysynnän nousu.
• Joulukuu: vuoden kysytyin kuukausi, kansainvälinen joulumatkailu.
• Joulu ja uusivuosi: huippukysyntää, pidemmät minimiyöt tavallisia.
• Tammikuu ja helmikuu: revontuli- ja talviaktiviteettimatkailu.
• Hiihtolomat: kotimainen ja pohjoismainen kysyntä.
• Kevättalvi: valoisat päivät ja hyvät keliolosuhteet pitävät kysyntää yllä.
• Kesäkausi: matalammat yöhinnat, kiertomatkailijoita ja yönpaisteesta kiinnostuneita.
• Ruska: lyhyt mutta kysytty syyssesonki.
• Välikaudet: hiljaisemmat viikot, joita täytetään joustavalla hinnoittelulla.

Sesonkien rytmiä käsittelee tarkemmin Lapin lyhytvuokrauksen sesonkikalenteri.

7. Arvostelut

Arvostelut vaikuttavat suoraan siihen, kuinka moni katsoja varaa kohteen. Ne vaikuttavat:

• asiakkaiden luottamukseen
• varausprosenttiin
• menestymiseen alustojen hakutuloksissa
• mahdollisuuteen ylläpitää korkeampaa hintatasoa

Arvosteluihin vaikuttavat erityisesti siisteys, viestintä, sisäänkirjautumisen sujuvuus, ilmoituksen paikkansapitävyys, vuoteiden laatu ja se, miten ongelmatilanteet ratkaistaan. Lisää aiheesta: kuinka paljon Airbnb-arvostelut vaikuttavat tuottoon.

8. Näkyvyys eri varausalustoilla

Kaikki vieraat eivät käytä Airbnb:tä. Rovaniemellä merkittävä osa kansainvälisistä matkailijoista varaa majoituksensa muualta, joten näkyvyys useilla alustoilla lisää varauksia.

• Airbnb
• Booking.com
• Vrbo
• Expedia
• suorat varaukset

Usealla alustalla toimiminen edellyttää, että kalenterit, hinnat ja varaukset hallitaan yhdestä järjestelmästä. Muuten syntyy päällekkäisiä varauksia, jotka johtavat peruutuksiin ja huonoihin arvosteluihin.

9. Omistajan omat käyttöajat

Omistaja voi käyttää asuntoa myös itse, ja tämä on monelle tärkeä osa lyhytvuokrauksen hyötyä. Kannattaa kuitenkin huomioida, että joulun ja uudenvuoden varaaminen omaan käyttöön vaikuttaa tuottoarvioon selvästi, koska kyseessä ovat vuoden kysytyimmät ajankohdat.

Käytännössä oma käyttö kannattaa suunnitella etukäteen ja kertoa se tuottoarviota pyytäessä, jotta luvut vastaavat todellisuutta.

Kannattaako lyhytvuokraus vai pitkäaikainen vuokraus?

Kumpikaan ei ole automaattisesti parempi. Lyhytvuokrauksessa tuottopotentiaali on tyypillisesti korkeampi, mutta tulo vaihtelee sesongin mukaan ja työmäärä on suurempi. Pitkäaikainen vuokraus on ennustettavampi, mutta joustamattomampi.

Sopivin ratkaisu riippuu kohteesta, sijainnista, omistajan tavoitteista ja riskinsietokyvystä. Keskustan kaksio, jota omistaja haluaa käyttää itse muutaman viikon vuodessa, sopii lyhytvuokraukseen usein hyvin. Kaukana palveluista sijaitseva vaatimattomasti varusteltu asunto ei välttämättä.

Mitä Lapland Host hoitaa omistajan puolesta?

Lyhytvuokrauksen hallinnointi tarkoittaa sitä, että ulkopuolinen kumppani hoitaa kohteen majoitustoiminnan kokonaisuudessaan omistajan puolesta. Lapland Host hoitaa kohteen lyhytvuokrauksen avaimet käteen -periaatteella. Palveluun voi kuulua:

• kohteen tuottopotentiaalin arviointi
• kalustuksen ja varustelun suunnittelu
• stailaus
• valokuvaus
• ilmoitusten rakentaminen
• julkaiseminen eri varausalustoilla
• dynaaminen hinnoittelu
• varausten hallinta
• vierasviestintä
• sisään- ja uloskirjautumisohjeet
• siivousten koordinointi
• liinavaatteet ja pyyhkeet
• kulutustarvikkeet
• laadunvalvonta
• ongelmatilanteiden hoitaminen
• raportointi omistajalle

Voit tutustua tarkemmin Lapland Hostin palveluun tai lukea, miten autamme omistajia parempaan tuottoon Rovaniemellä.

Yhteenveto

Airbnb-asunnon tuotto Rovaniemellä ei ratkea yhdellä luvulla. Lopputulokseen vaikuttavat yhdessä sijainti, majoituskapasiteetti, varustelutaso, valokuvat, ilmoituksen laatu, hinnoittelu, sesonki, käyttöaste, arvostelut ja operoinnin laatu.

Kun näistä jokainen on kunnossa, kohde tuottaa selvästi paremmin kuin muuten samanlainen naapuriasunto. Ja kun tuottoarviota luetaan, kannattaa aina varmistaa, puhutaanko kokonaismyynnistä vai omistajalle jäävästä osuudesta.

Lapland Host on paikallinen, Rovaniemellä toimiva kumppani. Voit tutustua Katso, mitä Airbnb-hostausyrityksiä vertaillessa kannattaa huomioida. Voit myös tutustua tiimiimme ja yritykseemme tai ottaa yhteyttä ja pyytää maksuttoman tuottoarvion kohteestasi.