Mitä Airbnb-hallinnointipalvelu sisältää ja mitä se maksaa?
Airbnb-hallinnointipalvelu voi kattaa koko lyhytvuokrauksen operoinnin kohteen valmistelusta hinnoitteluun, vierasviestintään, siivouksiin ja omistajaraportointiin. Palvelun hinta määräytyy yleensä toteutuneen majoitusmyynnin perusteella, mutta palveluntarjoajien laskentatavat, arvonlisäverot ja erikseen veloitettavat kulut voivat vaihdella.
Tarkista tarjouksesta aina vähintään nämä:
- mitä komissioon sisältyy
- mistä summasta se lasketaan
- sisältääkö hinta arvonlisäveron
- mitä laskutetaan erikseen
- kuka vastaanottaa varausrahat
- paljonko omistajalle jää euroissa
Mitä Airbnb-hallinnointipalvelu tarkoittaa?
Airbnb-hallinnointipalvelu tarkoittaa palvelua, jossa ulkopuolinen yritys hoitaa osan tai kaikki asunnon lyhytvuokraukseen liittyvistä tehtävistä omistajan puolesta.
Lyhytvuokraus tarkoittaa kalustetun asunnon vuokraamista matkailijoille yleensä muutamasta yöstä muutamaan viikkoon. Hallinnointipalvelu on tämän toiminnan operointia omistajan lukuun, ja hallinnointipalkkio on siitä veloitettava korvaus.
Palvelun laajuus vaihtelee huomattavasti:
- pelkkä ilmoituksen ylläpito
- hinnoittelu ja vierasviestintä
- täysi avaimet käteen -palvelu, jossa myös siivoukset, tekstiilit ja huollot koordinoidaan
Koska sisältö vaihtelee, palveluita ei voi vertailla pelkän hinnan perusteella. Aiheeseen pureudutaan tarkemmin hostausyritysten vertailuoppaassa.
Mitä täyden palvelun hallinnointi voi sisältää?
Täyden palvelun hallinnoinnissa omistajalle ei jää päivittäisiä tehtäviä. Alla on käyty läpi osa-alue kerrallaan, mitä palveluun voi kuulua ja mitä kannattaa varmistaa.
Kohteen arviointi
Ennen julkaisemista kohde arvioidaan, jotta hinnoittelu, kohderyhmä ja mahdolliset kehitystarpeet ovat selvillä. Arvioinnissa käydään tyypillisesti läpi sijainti, majoituskapasiteetti, kohderyhmä, varustelutaso, omistajan omat käyttöajat, tuottopotentiaali ja mahdolliset kehitystarpeet.
Kalustus ja varustelu
Kalustus voi kuulua palveluun tai olla erillinen palvelu. Kaikkiin sopimuksiin se ei sisälly automaattisesti.
- kalustussuunnitelma
- vuodepaikkojen suunnittelu
- sisustuksen yhtenäistäminen
- keittiön varustelu
- tekstiilit
- kulutustarvikkeet
- turvallisuusvarusteet
- stailaus kuvauksia varten
Kalustuksen merkitystä käsitellään tarkemmin artikkelissa pitääkö asunnon olla kalustettu Airbnb-vuokrausta varten.
Ammattimainen valokuvaus
Kuvat ovat ilmoituksen ensimmäinen kosketuspiste. Ne vaikuttavat ilmoituksen klikkausprosenttiin, asiakkaan maksuhalukkuuteen, kohteen ensivaikutelmaan ja siihen, kuinka luotettavalta ilmoitus vaikuttaa.
Omistajan kannattaa tarkistaa:
- sisältyykö kuvaus palveluun vai laskutetaanko se erikseen
- kuka omistaa kuvat
- voiko kuvia käyttää yhteistyön päättymisen jälkeen
Ilmoitusten rakentaminen
Palveluntarjoaja voi hoitaa ilmoituksen kokonaisuudessaan:
- otsikot ja kohdekuvaukset
- kuvien järjestyksen
- varustelistat
- talon säännöt
- sisäänkirjautumistiedot
- eri kieliversiot
- alustakohtaisen optimoinnin
Varauskanavat
Kohde voidaan julkaista useassa kanavassa, esimerkiksi Airbnbssä, Booking.comissa, Vrbossa ja Expediassa sekä suorien varausten kautta. Useampi kanava tasoittaa kysynnän vaihtelua, mutta edellyttää kalenterien synkronointia.
Selvitä ainakin:
- missä kanavissa kohde julkaistaan
- sisältyvätkö kaikki kanavat palveluun
- synkronoituvatko kalenterit automaattisesti
- ovatko hinnat yhtenäisiä eri kanavissa
- kuka vastaa alustojen ongelmatilanteista
Dynaaminen hinnoittelu
Dynaaminen hinnoittelu tarkoittaa yöhintojen jatkuvaa mukauttamista kysynnän ja varaustilanteen mukaan kiinteän hinnaston sijaan.
Hintaan vaikuttavia tekijöitä ovat esimerkiksi:
- sesonki ja viikonpäivä
- jäljellä oleva aika saapumiseen
- alueen kysyntä ja tapahtumat
- lentoyhteydet
- kilpailijoiden saatavuus
- kohteen oma varaustilanne
- minimiyöpymiset ja peruutukset
Rovaniemen kaltaisessa sesonkikohteessa hinnoittelu voi vaikuttaa lopputulokseen enemmän kuin pieni ero hallinnointikomissiossa. Kaksi samanlaista kohdetta voi päätyä hyvin eri vuosituottoon pelkästään sen perusteella, miten sesongin huippuviikot on hinnoiteltu. Aihetta käsitellään laajemmin artikkelissa dynaamisesta hinnoittelusta Lapissa.
Varausten hallinta
Varausten hallintaan voi kuulua:
- varausten seuranta ja varaustietojen tarkistaminen
- maksujen seuranta
- muutospyynnöt, peruutukset ja palautukset
- lisäpalvelut
- omistajan omien käyttöaikojen hallinta kalenterissa
Vierasviestintä
Vierasviestintä kattaa koko matkan varauksesta arvosteluun:
- kyselyihin vastaaminen ja varausvahvistukset
- saapumis- ja sisäänkirjautumisohjeet
- oleskelun aikainen tuki
- uloskirjautumisohjeet
- arvostelupyynnöt
- ongelmatilanteiden ratkaiseminen
Automaattiviestit tehostavat toimintaa ja pitävät vasteajat lyhyinä, mutta poikkeustilanteissa tarvitaan oikea henkilö. Kysy siksi, kuka vastaa vieraille iltaisin ja viikonloppuisin.
Sisään- ja uloskirjautuminen
Sisäänkirjautuminen voidaan hoitaa esimerkiksi avainboksilla, älylukolla tai henkilökohtaisella vastaanotolla. Kaikki kohteet eivät käytä samaa tapaa, vaan ratkaisu valitaan rakennuksen ja lukituksen mukaan.
Käytännössä pitää sopia, kuka hoitaa selkeät saapumisohjeet, ovikoodien hallinnan, avainongelmat ja myöhäiset saapumiset.
Siivoukset
Siivouspalvelussa kannattaa erottaa neljä eri asiaa: siivoojan järjestäminen, siivouksen aikatauluttaminen, laadunvalvonta ja puutteisiin reagoiminen. Palveluntarjoaja voi hoitaa kaikki tai vain osan näistä.
Omistajan kannalta olennaisia kysymyksiä ovat:
- sisältyykö siivous hallinnointipalkkioon
- maksaako vieras siivousmaksun
- veloitetaanko omistajalta jotain erikseen
- kuka vastaa uusintasiivouksesta
- miten siivous dokumentoidaan
- kuka ilmoittaa vahingoista
Liinavaatteet ja pyyhkeet
Tekstiilihuolto voi sisältää puhtaat liinavaatteet, pyyhkeet, pesun, kuljetukset, vaihtamisen, varastoinnin ja kuluneiden tekstiilien uusimisen. Nämä eivät sisälly automaattisesti kaikkiin palveluihin, joten kysy asia erikseen.
Kulutustarvikkeet
Kulutustarvikkeilla tarkoitetaan esimerkiksi wc-paperia, talouspaperia, käsisaippuaa, astianpesuainetta, roskapusseja ja muita perustarvikkeita. Tarkista, kuka hankkii ja täydentää tarvikkeet ja miten ne laskutetaan.
Huolto ja vahingot
Palveluun voi kuulua:
- pienten vikojen havaitseminen siivousten yhteydessä
- huollon koordinointi
- omistajalle ilmoittaminen
- vahinkojen dokumentointi ja yhteydenpito vieraaseen
- vahinkoilmoitukset varausalustalle
- korvaavien tuotteiden hankkiminen
Kaikkia vahinkoja ei saada korvattua alustojen kautta, joten omistajan vakuutusturva kannattaa tarkistaa erikseen.
Omistajaraportointi
Raportista pitäisi näkyä selkeästi ainakin:
- majoitusmyynti
- varaukset ja varatut yöt
- peruutukset
- alustojen kulut
- hallinnointipalkkio
- muut kustannukset
- omistajalle jäävä summa
Raportoinnin tulee olla niin ymmärrettävää, että omistaja pystyy seuraamaan, miten majoitusmyynnistä päädytään omistajan osuuteen.
Mitä omistajalle itselleen yleensä jää?
Vaikka palvelu olisi avaimet käteen -mallinen, kaikki vastuu ei siirry palveluntarjoajalle. Omistajan vastuulle jää tyypillisesti:
- vakuutukset
- taloyhtiön velvoitteet
- suuremmat korjaukset ja remontit
- kalusteiden uusiminen
- kohteen peruskunnosta vastaaminen
- internetliittymä
- kiinteistön normaalit kulut
- vero- ja kirjanpitovelvoitteet
- suurempien hankintojen hyväksyminen
Verotuksen periaatteita omistajan näkökulmasta käsitellään artikkelissa lyhytvuokrauksen verotuksesta.
Mitä Airbnb-hallinnointipalvelu maksaa?
Hallinnointipalvelu hinnoitellaan yleisimmin prosenttina toteutuneesta majoitusmyynnistä, mutta muitakin malleja käytetään. Yhtä vakiintunutta hintatasoa ei ole, koska palvelun sisältö vaihtelee.
- prosenttiosuus toteutuneesta majoitusmyynnistä
- kiinteä kuukausimaksu
- prosenttipalkkion ja lisämaksujen yhdistelmä
- valmis palvelupaketti
- erikseen veloitettavat tehtävät
Prosenttipohjaisen mallin etuna on tavoitteiden yhdenmukaisuus: palveluntarjoajan palkkio kasvaa silloin, kun majoitusmyynti kasvaa. Kiinteä kuukausimaksu taas on ennakoitavampi mutta ei sido palkkiota tulokseen.
Miksi pelkkää komissioprosenttia ei kannata verrata?
Sama komissioprosentti ei aina tarkoita samaa omistajalle jäävää summaa.
Komission laskentapohja tarkoittaa sitä summaa, josta palkkio lasketaan. Kun laskentapohja vaihtelee, prosentit eivät ole vertailukelpoisia.
Eroja voivat aiheuttaa:
- sisältääkö prosentti arvonlisäveron
- mistä summasta prosentti lasketaan
- vähennetäänkö alustojen kulut ensin
- vähennetäänkö majoituksen arvonlisävero ensin
- veloitetaanko siivous erikseen
- veloitetaanko liinavaatteet erikseen
- onko kiinteitä kuukausimaksuja
- onko käyttöönotto- tai kuvausmaksuja
- veloitetaanko tarvikkeet ja huoltokäynnit erikseen
Kysy tämä jokaiselta palveluntarjoajalta:
“Voitteko näyttää kirjallisen esimerkin siitä, paljonko omistajalle jää samalla 10 000 euron majoitusmyynnillä?”
Kun kaikki vastaavat samaan kysymykseen samalla lähtösummalla, tarjoukset muuttuvat vertailukelpoisiksi.
Miten varausrahat voidaan tilittää?
Tilitysmalli kertoo, kenen kautta varausrahat kulkevat ja miten omistajan osuus maksetaan. Kaksi tavallista mallia ovat käytössä, eikä kumpikaan ole automaattisesti parempi.
Omistajalle suoraan
Varausalusta maksaa majoitustulot omistajalle, ja hallinnointipalvelu laskuttaa oman palkkionsa erikseen. Rahaliikenne on omistajalle näkyvää, mutta laskuja tulee erikseen.
Hallinnointiyrityksen kautta
Varausrahat kulkevat ensin palveluntarjoajan kautta, joka vähentää sovitut kulut ja tilittää omistajan osuuden. Malli on omistajalle kevyempi, mutta edellyttää läpinäkyvää raportointia.
Kummassakin mallissa tärkeintä on:
- läpinäkyvä laskenta
- selkeät raportit
- sovittu maksuaikataulu
- arvonlisäverojen käsittely
- mahdollisten palautusten käsittely
- omistajan mahdollisuus tarkistaa varaukset
Mitä tarjouksesta kannattaa tarkistaa?
Käy tämä lista läpi jokaisen tarjouksen kohdalla ja pyydä vastaukset kirjallisina.
- Mistä summasta komissio lasketaan?
- Sisältääkö komissio arvonlisäveron?
- Mitkä tehtävät sisältyvät komissioon?
- Mitä omistajalta laskutetaan erikseen?
- Sisältyykö valokuvaus?
- Sisältyykö ilmoitusten rakentaminen?
- Missä varauskanavissa kohde julkaistaan?
- Sisältyykö dynaaminen hinnoittelu?
- Kuka vastaa vierasviestinnästä?
- Onko palvelua saatavilla iltaisin ja viikonloppuisin?
- Kuka järjestää siivoukset?
- Kuka valvoo siivouksen laatua?
- Sisältyvätkö liinavaatteet ja pyyhkeet?
- Sisältyvätkö kulutustarvikkeet?
- Kuka hoitaa vahingot?
- Millaisen raportin omistaja saa?
- Kuka vastaanottaa varausrahat?
- Milloin omistajalle tilitetään?
- Kuka omistaa kuvat ja ilmoitukset?
- Mikä on sopimuksen irtisanomisaika?
Milloin hallinnointipalvelu kannattaa?
Palvelu on usein perusteltu, kun omistajan oma aika, sijainti tai osaaminen ei riitä päivittäiseen operointiin.
- omistaja asuu toisella paikkakunnalla
- omistaja ei halua päivystää vieraita
- siivousten järjestäminen ei onnistu itse
- varausalustojen toimintalogiikka ei ole tuttu
- halutaan hyödyntää dynaamista hinnoittelua
- halutaan näkyvyyttä useissa kanavissa
- kohteita on useita
- asuntoa halutaan käyttää itse osan vuodesta
- päivittäinen operointi halutaan ulkoistaa kokonaan
Milloin omatoiminen hostaus voi sopia?
Hallinnointipalvelu ei ole välttämätön. Omatoiminen hostaus voi toimia hyvin, kun edellytykset ovat kunnossa.
- omistaja asuu lähellä kohdetta
- vieraille pystytään vastaamaan nopeasti
- hinnoittelu hoituu itse ja sitä seurataan aktiivisesti
- siivoukset saadaan järjestettyä luotettavasti
- varausalustat ovat tuttuja
- toimintaan halutaan käyttää omaa aikaa
- hallinnoitavia kohteita on vain yksi tai muutama
Mitä Lapland Hostin palveluun kuuluu?
Lapland Host on rovaniemeläinen paikallinen toimija, joka hoitaa lyhytvuokrauksen avaimet käteen -periaatteella. Palveluun voi kohteesta riippuen kuulua:
- kohteen arviointi ja tuottopotentiaalin kartoitus
- kalustuksen ja varustelun suunnittelu
- ammattimainen valokuvaus
- ilmoitusten rakentaminen
- näkyvyys eri varausalustoilla
- dynaaminen hinnoittelu
- varausten hallinta
- ympärivuorokautinen vierasviestintä
- sisään- ja uloskirjautumisohjeet
- siivoukset
- liinavaatteet ja pyyhkeet
- kulutustarvikkeet
- laadunvalvonta
- huoltojen koordinointi
- omistajaraportointi
Palvelun sisältöön voi tutustua tarkemmin palvelusivullamme, ja kohdekohtaisen arvion voi pyytää yhteydenottolomakkeella.
Yhteenveto
Airbnb-hallinnointipalvelua valitessa ei pidä verrata vain komissioprosenttia. Vertaa ainakin näitä:
- palvelun sisältö
- komission laskentapohja
- arvonlisäveron käsittely
- erilliset lisämaksut
- tilitysmalli
- hinnoitteluosaaminen
- vierasviestintä ja sen tavoitettavuus
- siivouksen laadunvalvonta
- raportoinnin selkeys
- sopimusehdot ja irtisanomisaika
- omistajalle jäävä todellinen summa
Jos harkitset vielä vuokrausmallia, voit vertailla lyhytvuokrausta ja pitkäaikaista vuokrausta ennen palveluntarjoajan valintaa.
Usein kysytyt kysymykset
Mitä Airbnb-hallinnointipalvelu sisältää?+
Sisältö vaihtelee palveluntarjoajittain. Täyden palvelun mallissa mukana ovat tyypillisesti kohteen arviointi, ilmoitusten rakentaminen, julkaisu varausalustoilla, hinnoittelu, varausten hallinta, vierasviestintä, siivousten koordinointi ja omistajaraportointi. Kalustus, valokuvaus, tekstiilit ja kulutustarvikkeet voivat kuulua palveluun tai olla erikseen sovittavia. Pyydä sisällöstä aina kirjallinen listaus.
Mitä Airbnb-hallinnointipalvelu maksaa?+
Hinnoittelumalleja on useita: prosenttiosuus toteutuneesta majoitusmyynnistä, kiinteä kuukausimaksu, näiden yhdistelmä tai palvelupaketti. Yleistä hintatasoa ei voi antaa, koska palvelun laajuus ja laskentatavat vaihtelevat. Vertailukelpoinen luku syntyy vasta, kun katsotaan omistajalle jäävää summaa euroissa.
Mistä hallinnointipalvelun komissio lasketaan?+
Laskentapohja vaihtelee palveluntarjoajittain. Komissio voidaan laskea vieraiden maksamasta majoitusmyynnistä tai vasta sen jälkeen, kun alustan palvelumaksut, majoitustoiminnan arvonlisävero tai operatiiviset kulut on vähennetty. Sama prosentti voi siksi tarkoittaa eri euromäärää. Kysy laskentapohja aina kirjallisena.
Sisältääkö komissio arvonlisäveron?+
Ei automaattisesti. Osa palveluntarjoajista ilmoittaa palkkion verottomana ja osa verollisena, mikä vaikuttaa suoraan vertailuun. Varmista tarjouksesta, onko luku alv 0 % vai sisältääkö se arvonlisäveron. Varmista myös, miten majoitustoiminnan oma arvonlisävero käsitellään.
Kuka maksaa Airbnb:n ja Booking.comin palvelumaksut?+
Varausalustat perivät oman palvelumaksunsa majoitusmyynnistä, ja ne pienentävät omistajalle päätyvää summaa riippumatta hallinnointipalvelusta. Olennaista on selvittää, vähennetäänkö nämä maksut ennen vai jälkeen hallinnointipalkkion laskennan. Tämä käy ilmi esimerkkitilityksestä.
Kuka hoitaa siivoukset?+
Yleensä hallinnointipalvelu järjestää ja aikatauluttaa siivoukset varausten välissä sekä valvoo laatua. Selvitä kuitenkin, sisältyykö siivous palkkioon, maksaako vieras siivousmaksun ja veloitetaanko omistajalta jotain erikseen. Selvitä myös, kuka vastaa uusintasiivouksesta, jos laatu ei ole riittävä.
Sisältyvätkö liinavaatteet palveluun?+
Tämä vaihtelee. Osassa palveluita liinavaatteet, pyyhkeet, niiden pesu ja vaihtaminen kuuluvat operointiin, osassa ne laskutetaan erikseen tai jäävät omistajan hankittaviksi. Kysy myös, kuka uusii kuluneet tekstiilit ja miten kustannus jaetaan.
Kuka vastaa vierasviestinnästä?+
Täyden palvelun mallissa palveluntarjoaja vastaa vierasviestinnästä ennen varausta, sen aikana ja sen jälkeen. Tärkeää on selvittää, hoidetaanko viestintä pelkillä automaattiviesteillä vai onko poikkeustilanteissa tavoitettavissa oikea henkilö. Kysy myös, millä kielillä ja mihin vuorokaudenaikaan palvelu toimii.
Kuka hoitaa vahingot ja reklamaatiot?+
Yleensä hallinnointipalvelu dokumentoi vahingon, on yhteydessä vieraaseen ja tekee tarvittaessa ilmoituksen varausalustalle. Kaikkia vahinkoja ei kuitenkaan saada korvattua, joten omistajan vakuutusturva kannattaa tarkistaa erikseen. Sovi etukäteen, mihin euromäärään asti korjaukset voidaan tehdä ilman erillistä hyväksyntää.
Saako omistaja käyttää asuntoa itse?+
Yleensä kyllä. Omat käyttöpäivät varataan kalenterista, jolloin kohde ei ole varattavissa niinä päivinä. Selvitä, onko omalle käytölle ilmoitusaikaa tai rajoituksia. Huomioi, että sesonkiviikkojen varaaminen itselle vaikuttaa selvästi vuoden tuottoarvioon.
Kuka omistaa ilmoitukset ja valokuvat?+
Riippuu sopimuksesta ja siitä, kenen tilille ilmoitus on luotu. Jos ilmoitus on palveluntarjoajan tilillä, arvosteluhistoria ei välttämättä siirry omistajalle yhteistyön päättyessä. Selvitä myös valokuvien käyttöoikeudet yhteistyön jälkeen. Kirjaa nämä asiat sopimukseen etukäteen.
Voiko hallinnointisopimuksen irtisanoa?+
Yleensä kyllä, sopimuksessa määritellyllä irtisanomisajalla. Tarkista, miten jo tehdyt varaukset käsitellään sopimuksen päättyessä ja kuka tiedottaa vieraille. Selvitä myös, miten tulevien varausten maksut ja mahdolliset peruutukset hoidetaan.
Aiheeseen liittyvät palvelut
Haluatko ulkoistaa kohteesi lyhytvuokrauksen?
Pyydä Lapland Hostilta maksuton tuottoarvio ja selkeä palveluehdotus. Kerromme avoimesti, miten palvelu toimii, mitä siihen sisältyy ja miten omistajan osuus muodostuu.
Pyydä maksuton arvio