Airbnb vai pitkäaikainen vuokraus Rovaniemellä – kumpi kannattaa?

Lyhytvuokraus voi tarjota Rovaniemellä pitkäaikaista vuokrausta korkeamman tuottopotentiaalin ja mahdollisuuden käyttää asuntoa myös itse. Pitkäaikainen vuokraus on puolestaan yleensä ennustettavampaa ja vaatii vähemmän päivittäistä operointia. Paras ratkaisu riippuu kohteesta, sijainnista ja omistajan tavoitteista.

Rovaniemi on kansainvälinen matkailukaupunki, jossa asunnon voi vuokrata joko matkailijoille lyhyiksi jaksoiksi tai yhdelle vuokralaiselle pitkäksi aikaa. Molemmat mallit ovat toimivia, mutta ne eroavat toisistaan tuottorakenteeltaan, työmäärältään ja riskiprofiililtaan. Alla käydään läpi erot omistajan näkökulmasta ilman oletusta siitä, että toinen malli olisi lähtökohtaisesti parempi.

Mitä lyhytvuokraus tarkoittaa?

Lyhytvuokraus tarkoittaa kalustetun asunnon vuokraamista yleensä muutamasta yöstä muutamaan viikkoon kerrallaan. Varaukset tulevat tyypillisesti varausalustojen kautta.

Käytännössä kohde julkaistaan yhdellä tai useammalla kanavalla, esimerkiksi Airbnbssä, Booking.comissa, Vrbossa ja Expediassa, sekä mahdollisesti suorien varausten kautta. Varaukset, hinnat ja vieraat vaihtuvat jatkuvasti, mikä tekee toiminnasta luonteeltaan majoituspalvelua eikä perinteistä vuokrasuhdetta.

Lyhytvuokraus edellyttää jatkuvaa operointia, johon kuuluu muun muassa:

• ilmoitusten ylläpito ja päivittäminen
• hinnoittelu ja kalenterin hallinta
• vierasviestintä ennen majoitusta, sen aikana ja jälkeen
• sisäänkirjautumisen järjestäminen
• siivoukset varausten välissä
• liinavaatteet, pyyhkeet ja kulutustarvikkeet
• ongelmatilanteiden ja vahinkojen hoitaminen
• arvostelujen seuranta ja niihin vastaaminen

Mitä pitkäaikainen vuokraus tarkoittaa?

Pitkäaikaisessa vuokrauksessa asunto vuokrataan yleensä samalle vuokralaiselle kuukausiksi tai vuosiksi vuokrasopimuksella. Tulot muodostuvat sovitusta kuukausivuokrasta.

Mallin keskeisiä ominaisuuksia ovat:

• tasaisempi kuukausittainen vuokratuotto
• vähemmän vaihtuvia vuokralaisia
• selvästi vähemmän päivittäistä operointia
• pidempi molemminpuolinen sitoutuminen
• rajallisempi tai olematon mahdollisuus käyttää asuntoa itse
• vuokrasopimukseen ja lainsäädäntöön perustuvat vastuut ja ehdot

Asunto vuokrataan usein kalustamattomana, jolloin alkuinvestointi on pienempi kuin matkailukäyttöön varustellussa kohteessa.

Kummassa on parempi tuottopotentiaali?

Lyhytvuokrauksen bruttomyynti eli majoitusmyynti voi olla suurempi kuin pitkäaikaisen vuokrauksen vuokratuotto, erityisesti vahvojen matkailusesonkien aikana. Suurempi majoitusmyynti ei kuitenkaan tarkoita suoraan suurempaa nettotuottoa omistajalle.

Majoitusmyynti tarkoittaa summaa, jonka vieraat maksavat majoituksesta. Omistajan osuus on se, mitä jää jäljelle, kun kaikki kulut on vähennetty. Näiden kahden erottaminen on vertailun tärkein yksittäinen asia.

Lyhytvuokrauksessa majoitusmyynnistä vähennetään tyypillisesti:

• varausalustojen palvelumaksut
• mahdollinen hallinnointipalvelun palkkio
• siivoukset
• liinavaatteet ja pyyhkeet
• kulutustarvikkeet
• kalustus ja sen uusiminen
• ylläpito, huollot ja vahingot

Lisäksi tuottoon vaikuttavat tyhjät yöt ja sesonkien vaihtelu. Pitkäaikaisessa vuokrauksessa tulot ovat tasaisemmat ja kulurakenne kevyempi, mutta kuukausikohtainen tuottopotentiaali on yleensä rajallisempi. Realistinen vertailu syntyy vasta, kun molemmista lasketaan koko vuoden nettotuotto.

Kohdekohtaisen arvion tekemiseen kannattaa lukea myös artikkelimme siitä, kuinka paljon Airbnb-asunto voi tuottaa Rovaniemellä.

Miten Rovaniemen sesongit vaikuttavat?

Rovaniemen matkailukysyntä on voimakkaasti sesonkiluonteista, ja talvikausi on selvästi vilkkainta aikaa. Sesonkirakenne vaikuttaa lyhytvuokrauksen tulokseen enemmän kuin lähes mikään muu yksittäinen tekijä.

Vuosi jakautuu käytännössä useaan vaiheeseen:

• Marraskuu: talvikauden alku, kun lumi ja kansainväliset lennot palaavat.
• Joulukuu, joulu ja uusivuosi: kysytyintä aikaa koko vuodessa.
• Tammi–helmikuu: vakaa talvikysyntä, jossa painottuvat revontuli- ja talviaktiviteettimatkailijat.
• Hiihtolomat ja kevättalvi: kotimainen ja pohjoismainen kysyntä.
• Kesäkausi: matalampi mutta olemassa oleva kysyntä, jossa painottuvat kiertomatkailijat.
• Ruska: lyhyt syksyn kysyntäpiikki.
• Välikaudet: hiljaisimmat jaksot, joissa hinnoittelu ja minimiyöpymiset korostuvat.

Parhaiden viikkojen hinnoittelu voi vaikuttaa merkittävästi koko talvikauden lopputulokseen. Jos kysytyimmät jaksot hinnoitellaan liian matalalle tai ne varataan omaan käyttöön, koko vuoden tuottoarvio muuttuu. Aiheeseen syvennytään tarkemmin artikkelissa dynaamisesta hinnoittelusta Lapissa.

Kummassa työmäärä on suurempi?

Itse hoidettuna lyhytvuokraus vaatii huomattavasti enemmän aktiivista työtä kuin pitkäaikainen vuokraus. Ero syntyy siitä, että lyhytvuokrauksessa jokainen varaus käynnistää oman prosessinsa.

Lyhytvuokrauksessa työtä aiheuttavat

• vaihtuvat vieraat ja jatkuva viestintä
• siivousten järjestäminen ja aikatauluttaminen
• hintojen päivittäminen kysynnän mukaan
• sisäänkirjautumisen koordinointi
• reklamaatiot ja vahingot
• useat varauskanavat ja kalenterien synkronointi

Pitkäaikaisessa vuokrauksessa työtä aiheuttavat

• vuokralaisen valinta ja taustojen tarkistus
• vuokrasopimuksen laatiminen
• vuokranmaksun seuranta
• kunnossapitovastuut
• mahdolliset vuokralaisongelmat
• vuokrasuhteen päättäminen ja asunnon kuntotarkastus

Hallinnointipalvelu voi vähentää lyhytvuokrauksen omistajalle aiheuttamaa työmäärää merkittävästi, jolloin vertailu muuttuu: kysymys ei ole enää siitä, kumpi malli vaatii enemmän omaa aikaa, vaan siitä, kumpi tuottaa enemmän kulujen jälkeen. Palvelun sisältöä avataan artikkelissa mitä Airbnb-hallinnointipalveluun kuuluu ja mitä se maksaa.

Voiko asuntoa käyttää itse?

Lyhytvuokrauksessa omistaja voi yleensä varata kalenterista omat käyttöpäivänsä. Pitkäaikaisessa vuokrauksessa oma käyttö ei tavallisesti onnistu vuokrasopimuksen aikana.

Tämä on monelle vapaa-ajan asunnon tai kakkosasunnon omistajalle ratkaiseva ero. Kannattaa kuitenkin huomioida, että omat käyttöajat vaikuttavat suoraan tuottoon. Jos asunto varataan omaan käyttöön jouluna, uutenavuotena tai muina kysytyimpinä ajankohtina, vaikutus vuoden tulokseen on selvästi suurempi kuin saman pituinen jakso hiljaisena kautena.

Kumpi vaihtoehto on ennustettavampi?

Pitkäaikainen vuokraus tarjoaa yleensä ennustettavamman kuukausittaisen kassavirran, koska vuokra on sovittu sopimuksessa. Lyhytvuokrauksen myynti vaihtelee useiden tekijöiden mukaan.

Lyhytvuokrauksen myyntiin vaikuttavat esimerkiksi:

• vuodenaika ja sesonki
• lentoyhteydet ja niiden muutokset
• kansainvälisen kysynnän kehitys
• tapahtumat ja lomakaudet
• sääolosuhteet ja lumitilanne
• alueen kilpailutilanne
• ilmoituksen arvostelut ja näkyvyys
• hinnoittelun laatu
• omistajan oma käyttö

Ammattimainen hinnoittelu, useiden varauskanavien käyttö ja hyvä arvosteluhistoria voivat parantaa ennakoitavuutta, mutta eivät poista sesonkivaihtelua. Arvostelujen merkitystä käsitellään tarkemmin artikkelissa Airbnb-arvostelujen vaikutuksesta tuottoon.

Millaiseen kohteeseen lyhytvuokraus sopii?

Lyhytvuokraus toimii parhaiten kohteissa, joissa matkailijalle syntyy selkeä syy valita juuri se kohde. Yksi vahva ominaisuus voi riittää, mutta useampi yhdessä parantaa tilannetta.

• hyvä sijainti keskustassa tai palveluiden lähellä
• helppo kulkuyhteys ja pysäköinti
• sauna
• oma rauha
• luontonäkymä
• mahdollisuus nähdä revontulia
• useita vuodepaikkoja
• toimiva pohjaratkaisu
• laadukas sisustus ja yhtenäinen ilme
• hyvä varustelutaso
• sopivuus perheille tai ryhmille

Kohteen ei tarvitse sijaita keskustassa. Rovaniemellä myös keskustan ulkopuoliset kohteet voivat toimia hyvin, jos niissä on rauhaa, luontoa tai tilaa ryhmälle ja kulkeminen on järjestetty selkeästi.

Millaiseen tilanteeseen pitkäaikainen vuokraus sopii?

Pitkäaikainen vuokraus on usein järkevin vaihtoehto silloin, kun tavoitteena on vakaus ja pieni työmäärä.

• omistaja haluaa mahdollisimman ennustettavat tulot
• asuntoa ei haluta kalustaa matkailukäyttöön
• omistaja ei tarvitse asuntoa itse
• kohteen matkailukysyntä on rajallinen
• omistaja haluaa mahdollisimman vähän vaihtuvuutta
• taloyhtiön säännöt tai rakennuksen ominaisuudet puoltavat pitkäaikaista vuokrausta

Voiko vuokraustapoja yhdistää?

Joissakin tilanteissa asuntoa voidaan käyttää osan vuodesta lyhytvuokraukseen ja osan vuodesta muuhun käyttöön. Yhdistelmämalli vaatii kuitenkin tarkkaa suunnittelua, eikä se sovi kaikkiin kohteisiin.

Ennen yhdistelmän harkitsemista omistajan tulee selvittää ainakin:

• voimassa olevat sopimukset ja niiden ehdot
• taloyhtiön säännöt ja yhtiöjärjestys
• verotukselliset vaikutukset
• arvonlisäveron käsittely
• vakuutusten kattavuus
• paikalliset määräykset
• omat käyttöajat
• käytännön operointi ja kalustuksen säilytys

Nämä ovat tapauskohtaisia kysymyksiä, joihin kannattaa hakea vahvistus omalta kirjanpitäjältä, vakuutusyhtiöltä ja taloyhtiöltä. Taloyhtiön näkökulmaa käsitellään artikkelissa saako taloyhtiö kieltää lyhytvuokrauksen.

Vertailutaulukko: lyhytvuokraus ja pitkäaikainen vuokraus

Taulukko ei nimeä voittajaa. Se kertoo, missä kohdissa mallit eroavat, jotta omistaja voi painottaa itselleen tärkeitä tekijöitä.

Miten päätös kannattaa tehdä?

Päätöstä ei kannata tehdä mielikuvien vaan laskelmien perusteella. Viisi vaihetta riittää yleensä hyvin.

1. Selvitä kohteen realistinen pitkäaikainen kuukausivuokra. Käytä vertailukohtana vastaavia asuntoja samalta alueelta.
2. Pyydä realistinen lyhytvuokrauksen tuottoarvio. Arvion tulee perustua kohteen todellisiin ominaisuuksiin, ei yleiseen keskiarvoon.
3. Laske molempien vaihtoehtojen kaikki kustannukset. Muista kalustus, siivoukset, tekstiilit, tarvikkeet, alustojen maksut ja mahdollinen hallinnointipalkkio.
4. Arvioi, kuinka paljon työtä ja riskiä haluat itse ottaa. Työmäärän voi ulkoistaa, mutta se näkyy kuluissa.
5. Huomioi omat käyttöajat ja pitkän aikavälin tavoitteet. Oma käyttö ja mahdollinen myyntisuunnitelma vaikuttavat valintaan.

Mitä Lapland Host hoitaa?

Lapland Host hoitaa kohteen lyhytvuokrauksen avaimet käteen -periaatteella, jolloin omistajalle ei jää päivittäistä operointia. Palveluun voi kohteesta riippuen kuulua:

• tuottopotentiaalin arviointi
• kohteen käyttöönotto
• kalustuksen ja varustelun suunnittelu sekä stailaus
• ammattimainen valokuvaus
• ilmoitusten rakentaminen ja julkaiseminen eri varausalustoilla
• dynaaminen hinnoittelu
• varausten hallinta
• vierasviestintä sekä sisään- ja uloskirjautumisohjeet
• siivoukset, liinavaatteet ja pyyhkeet
• kulutustarvikkeet ja laadunvalvonta
• ongelmatilanteiden hoitaminen
• omistajaraportointi

Tarkempi kuvaus löytyy hostauspalvelumme sivulta.

Yhteenveto

• Lyhytvuokraus voi tarjota korkeamman tuottopotentiaalin ja enemmän joustavuutta, erityisesti jos omaa käyttöä tarvitaan.
• Pitkäaikainen vuokraus tarjoaa usein ennustettavamman kassavirran ja kevyemmän kulurakenteen.
• Lyhytvuokraus vaatii selvästi enemmän operointia.
• Hallinnointipalvelu voi vähentää omistajan työmäärää, mutta se on osa kulurakennetta.
• Päätös pitää tehdä kohdekohtaisesti laskelmien pohjalta, ei yleisten oletusten perusteella.